加拿大住房统计计划（CHSP）最新发布的信息显示，多伦多43%的公寓为投资者所有，而温哥华这一比例为46%，这种由投资者驱动的楼市有着不为人知的阴暗面。
据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道指，房地产投资是温哥华的一种生活方式，投资者（房屋不用于自住者）占公寓市场的近一半。近年来，多伦多几乎迎头赶上，从2019年到2022年，所有投资者拥有的公寓增长了28％。
2019年，CHSP开始发布“非业主占用”房产的数据，根据最新发布的信息，多伦多43%的公寓为投资者所有，在温哥华，这一比例为46%。
从原始数据来看，多伦多投资者拥有的房产数量已超过温哥华，2022年，多伦多投资者公寓数量为140,435套，温哥华市为47,585套。
西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)表示：“多伦多的模式似乎正在与温哥华的（投资者）公寓购买模式趋同。”“在其他人连一套（公寓）都没有的情况下，有些买家已开始买第二或第三套。”
投资者不仅活跃于公寓市场，严格教授还发现，投资者在卑诗大学（UBC）附近的独立屋拥有率异常高，达54%，UBC位于富裕的Point Grey区内，被称为大温哥华A区（上图）。相比之下，投资者所有权在温哥华所有独立屋中的占比为19%。
加剧住房负担能力危机
由投资者推动的房地产市场存在问题，此类房屋可以长期闲置，也可以用于利润丰厚的短期出租，这两个问题都加剧了住房负担能力危机。
近年来，各省和地方政府纷纷推出政策来解决这两个问题，但仍有改进的空间。
加拿大统计局上周也发布了短期租金的新数据，甄瑞谦将此数据与加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)，以及人口普查租屋存量数据进行比较后发现，2021年温哥华的住房单位中有1.4%至3.1%是短租，而这些住房本来可以用作长租住房，这代表着将容纳2,392户家庭。
甄瑞谦表示，统计局研究调查了Airbnb和VRBO等平台上，一年中大部分时间用于出租的公寓，如果这些房源返回出租池，将使多伦多的租房存量增加1.2%至5.55%，亦即6,628个单位有潜力作为长期住宅。
“这仍然需要进一步研究，但它表明短租有可能正侵蚀加拿大某些城市的组屋存量。”
推高房价造成楼市不稳
此外，行业专家表示，投资者还会推高房价并造成整个房地产市场不稳定，这是目前正在多伦多上演的情况。加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家泰尔（Benjamin Tal）和多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand的最新报告显示，新公寓销售量正处于20世纪90年代以来最低水平，这是一个问题，因为投资者推动预售，预售决定建房融资。
多伦多大学（University of Toronto）研究住房和不平等问题的教授赫赞斯基（David Hulchanski）认为，“投资者房屋所有权增加的趋势回答了两个问题：加拿大许多地区的房屋存量金融化是否仍在继续？住房作为一种资产类别是否继续优于国家和全球经济中的其他形式的投资？而这两个问题的答案都是肯定的。”
CHSP报告只关注非业主自住的房屋，但没有透露近年来推动多伦多公寓市场的预售或施工前销售的程度。
以多伦多地产公司Realosophy Realty总裁巴塞利斯(John Pasalis)观点，多伦多的预建公寓投资者愿意为预建公寓支付比转售单位高出30%至40%的费用，是因为楼花需要缴交的首付和分期付款较少，然后买家可以翻转该单位或将其出租并持有几年。
但他说，一旦这些买家在过去几个月停止购房，系统就开始崩坏，据称投资者现在正试图出售那些使他们陷入负现金流的单位，其成本已高于他们可以收取的租金。
“当市场由投资者驱动时，价格最终会超出应有的水平，对吧？这就是我们在金融危机期间在世界各地看到的由投资者推动的情况。正是这种繁荣推动价格高于原本应有的水平和合理的水平，”他说，“人们总是预计价格将永远持续上涨。”
“现在多伦多的（公寓）价格在过去3、4年里一直相对持平，没有人再想购买楼花，许多拥有现房的人实际上正在试图将其出售。因此，目前市场上的公寓存量创下了历史新高，这在很大程度上是推动这一趋势的原因。”
“有这样一种假设：即价格每年将上涨8%到10%，一旦这个条件消失，人们就会停止购买，建商就会停止建造。因此，从某些方面来说，这有点像庞氏骗局，当价格未能迅速上涨时就会崩溃。”“我们开始看到它的负面影响。”
图：加通社
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加拿大房价将在意想不到的城市大幅回调？
2024年08月11日 06:35
【星岛都市网】牛津经济研究院(Oxford Economics)报告认为，加拿大房价将在今年下半年受到负担能力和更高利率的影响，第四季进一步下跌5%，并在人们意想不到的城市经历“大幅回调”。
《金融邮报》报道，牛津经济研究院经济学家的一项分析显示，由于缺乏负担能力和迫在眉睫的按揭贷款续签给全国各地的市场带来压力，今年加拿大的房价并未停止下跌。
牛津经济研究院经济学家史蒂洛（Tony Stillo）和达文波特（Michael Davenport）表示，牛津研究院认为加拿大房价在2024年第四季将再下降5%，相较2022年第一季加拿大房屋销售的峰值，降幅达到18%。
总部位于多伦多的牛津经济研究院首席经济学家史蒂洛表示：“我们认为，住房负担能力上升以及按揭贷款续签浪潮，给家庭带来的压力日益加大，将导致今年下半年房屋挂牌量的增长快于需求。”
史蒂洛和达文波特预测，加拿大主要大都会区的房价将受到严重打击。
他们在报告中表示：“我们预计2024年下半年，加拿大所有大都市的房价都会普遍下跌。”
例如，他们认为多伦多和温哥华的房价由于缺乏负担能力，将在今年年底前分别下降7%和10%，但本国其他地区的房价也将下跌。
该报告预计哈利法斯、卡加利、魁北克市和温尼辟等市场的房价将“大幅回调”。
据称，卡加利房价在接下来的第三季将下降5.1%，虽然这座亚省的石油之正经历购屋热潮，从2022年初的高峰到2024年6月，房价已上涨了11.6%。
然而这些城市的房价，预计将受到即将到来的按揭贷款续签浪潮的影响，因为有些人被迫挂牌出售房屋，但销情却未能跟上。
史蒂洛表示，这种情况“在债务较高的市场中更是如此”。
两人指，加拿大央行的降息“将为住房注入活力”，但基准贷款利率的持续下调，并不足以让许多房主免于以“显著”更高的利率更新按揭贷款冲击。
史蒂洛和达文波特预计，按揭贷款支付占可支配收入的比例，将在2025年中期达到9.3%的峰值，这是自1990年以来的最高水平。
他们表示：“这种房屋按揭贷款支付浪潮将抑制新按揭贷款的需求，并增加低收入家庭的财务压力，可能导致不良房屋销售增加。”
展望未来，牛津大学认为，负担能力要到2035年才能改善。
然而，要使之成为现实，还需要做很多事情，据估计，到2035年需要再建造420万套住房。
但他们认为多伦多和温哥华由于需求仍在，这两座城市不会回到可负担范围。
“我们的观点是，他们只会从住房供应的增加中获得暂时的缓解”。
图：加通社